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新型コロナ禍に伴う働き方の見直しを背景に、企業がオフィスを縮小する動きが本格化しているようだ。

仲介大手の三鬼商事が発表した東京ビジネス地区の11月の空室面積は33.9万坪と10月の30.8万坪から約3万坪拡大した。

 

東京ビジネス地区空室率が前月の3.93％から4.33％に上昇しただけでなく、

平均賃料は前月の22,434円から211円下落し22,223円となった。

背景には、新型コロナによる働き方の見直しに伴う“オフィス縮小”の流れが続いているようだ。

 

〇オフィスREITに逆風

東証REIT指数と各セグメント指数（商業・物流等指数、オフィス指数、住宅指数、＊ホテル指数）の推移を図1の通り昨年末を100として比較すると、オフィス指数だけが東証REIT指数を下回る状況だ。

＊ホテル指数はホテル投資法人5社の平均値

オフィス指数はすでに東証REIT指数を6.9ポイント弱もアンダーパフォームしているにもかかわらず、

三鬼商事のレポートを受けて、もう一段の下落を警戒する声が高まっている。

〇ビジネス地区の空室率は東京、大阪ともに上昇中

東京と大阪のビジネス地区で空室率が上昇している（図2参照）。

11月の数字は東京が前月の3.93%から4.33%に、大阪が3.14％から3.33%に上昇した。

東京の空室率は2月から上昇が始まり、これで9ヵ月連続となった。

 

〇東京の平均賃料は3カ月連続の下落

平均賃料については、東京の11月の平均賃料が4ヵ月連続で下落した（図3参照）。

東京の平均賃料は前月比211円下落し22,223円、大阪が15円下落し11,913円だった。

〇既存ビルの空室面積が拡大中

新築ビルと既存ビルを比較すると、東京・大阪ともに既存ビルの空室面積が拡大した。

既存ビルの空室面積は東京・大阪ともに2020年3月以降拡大しており、

11月の空室面積は東京が331,838坪（10月：302,773坪）、大阪が72,233坪（10月：68,272坪）。

東京は昨年末の111,076坪が約3倍に拡大した（図４参照）。

 

このように、コロナ禍で一気に広がったテレワークにより、オフィスビルを縮小する企業相次いでいることを背景に、オフィスREITは厳しい投資環境に置かれている状況だ。