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仲介大手の三鬼商事は東京ビジネス地区の直近動向を発表し、

12月の東京ビジネス地区の平均賃料は21,999円と先月の22,223円から224円下落したことを明らかにした。

賃料の下落は2020年8月に始まり12月の下落で5カ月連続となった。特に新築ビル賃料が1,778円と、

先月の32,303円から1.625%（525円）下落し、下落率が既存ビル賃料のマイナス1.005%（221円）を下回った。

 

〇オフィスREITに逆風

東証REIT指数と各セグメント指数（商業・物流等指数、オフィス指数、住宅指数、＊ホテル指数）を比較すると、

オフィス指数だけが東証REIT指数を下回る状況だ（図1：2019年末を100として算出）。

＊ホテル指数はホテル投資法人5社の平均値

オフィス指数はすでに東証REIT指数を7.5ポイントもアンダーパフォームしているにもかかわらず、

三鬼商事のレポートを受けて、もう一段の下落を警戒する声が高まっている。

〇ビジネス地区の空室率は東京、大阪ともに上昇中

東京・大阪ビジネス地区の空室率が、2020年2月を底に上昇に転じた（図2参照）。

12月の数字は東京が前月の4.33%から4.49%に、大阪が3.33％から3.44%に上昇した。

東京の空室率が10カ月連続上昇となった。

 

 

 

〇平均賃料は大阪が上昇、東京が下落と西高東低

平均賃料は、東京のビジネス地区の平均賃料が５ヵ月連続で下落する一方、大阪のビジネス地区では前日比12円上昇し、1,1925円だった（図3参照）。

〇既存ビルの空室面積が拡大中

新築ビルと既存ビルを比較すると、東京・大阪ともに既存ビルの空室面積が拡大した。

既存ビルの空室面積は東京・大阪ともに2020年3月以降拡大しており、

12月の空室面積は東京が343,563坪（11月：331,838坪）、大阪が74,688坪（10月：72,233坪）だった。

東京のこの値は、新型コロナが騒がれ始めた2020年2月の106,029坪から約3.2倍に拡大した（図４参照）。

 

 

空室面積拡大は、コロナ禍で一気に広がったテレワークによりオフィスビルを縮小する企業相次いでいることを背景に、

オフィスREITは厳しい投資環境に置かれている状況だ